Ça y est ! Je me suis lancé à l’eau : J’ai acheté mon premier bien ! Et ce ne fut pas chose facile ! La période tomba en plein confinement… Je vais vous raconter cette aventure et les leçons que j’en ai tirées.

La recherche du bien

 

Après avoir visité des dizaines de biens courant 2019, je tombe une après-midi du lundi 11 novembre  2019 sur une annonce qui vient juste d’être crée à l’instant. Je me suis dit que pour une fois, je suis le premier servi ! Il s’agit d’un studio dans une ville côtière du Var. il fait 27 m² et fait partie d’une petite copropriété de 2 lots. Le copropriétaire vit sur place. Donc c’est très pratique pour les Check In et check Out avec AirBnb.

Le vendeur super sympa et très ouvert tranche avec ce que j’ai rencontré jusque là. Il n’est pas du tout fermé. Il est ouvert de manière générale, sympathique, non frustré.

Il est très transparent sur ce qu’il vend, comment il exploite le bien etc, ses bénéfices depuis mai , l’historique du bien, la copro.. que du bonheur !

 

 

La visite

 

Rendez vous est pris le mercredi suivant pour la visite. Je travaille de nuit donc je n’ai pas beaucoup dormi le matin mais suffisamment pour pouvoir conduire en toute sécurité.

Nous ouvrons un channel Whatsapp où le vendeur, François, m’envoie les captures due son dashboard airbnb. Je suis également surpris de cela car je trouve le procédé intéressant pour la continuité. Ce vendeur est au moins aussi jeune que moi pour le proposer. Les chiffres sont bons : le logement a fait gagner environ 1400 euros par mois en location LCD de mai à septembre 2019. Cela est très bon signe car cela me génère minimum 10% de rentabilité nette d’après mes premiers calculs. Il n’a pas pu le louer plus car il a fait cela pour faire un essai. Il  a habité dans ce bien pendant 4 ans avant de monter sur Paris pour lancer son activité. ensuite, il avait loué le bien à un locataire qui n’en avait pas pris soin.

Il a dû faire une rénovation avant de lancer ce test sur Airbnb. C’est cohérent, cela me plaît. Je détecte très rapidement que le studio peut bénéficier d’une rénovation pour le rendre encore plus attrayant. Cela me donnera la possibilité de commencer le business tout en m’améliorant….

 

 

 

 

La négociation du prix

 

N’ayant reçu aucune formation sur le sujet bien malgré mes nombreuses recherches à ce sujet, je me suis lancé tant bien que mal dans la bataille de la négociation de mon premier bien immobilier. Conscient que la base est de laisser l’autre donner un prix pour le faire travailler contre lui-même, j’ai dû là aussi m’adapter car le vendeur lors de la visite, était à Paris. Nous avons donc parlé au téléphone pour nous mettre d’accord sur le prix. Face à moi, une copine à lui qui m’avait ouvert l’appartement.

Je commence par aligner les points forts puis rapidement je fais le listing des défauts visibles immédiatement : la cuisine à refaire, la salle de bains également. Un petit coup sur l’électricité. Le bien est en bon état donc difficile d’y trouver d’emblée énormément de défaut. C’est également ce qui m’attire dans ce bien ! Pour finir, je pose la question : « Combien vous en demandiez ? ». Le vendeur me répond 86000 euros. Il me rétorque qu’en passant par lui, j’économise les frais d’agence ce qui est potentiellement faux car les frais d’agence peuvent incomber au vendeur comme à l’acheteur. Je lui réponds cela et je lui reparle des défauts.

 

La technique de la fourchette

Je lui dis que je lui prends son bien pour un prix compris entre 82000 et 84000 euros : technique de la fourchette.  Il me répond  » ah bah plus 84000 que 82000″. C’est entendu ! J’ai alors compris que la technique de la fourchette pouvait faire des miracles car ce vendeur aurait répondu 82000€ si j’avais fixé la fourchette entre 80000 et 82000… très probablement.

J’apprendrai plus tard au cours du compromis que le vendeur avait acheté à l’époque le bien pour 78000 euros. Il aurait donc 5000 à 6000 euros de Plue-value ce qui est pas mal. Nous nous entendons sur les meubles qui composent l’appartement. Il me dit qu’il ne souhaite pas les reprendre. Il y a tout le nécessaire pour commencer de la LCD. Le prix des meubles sera imputé sur ce prix convenu. Donc au final, le bien me revient pour moins que 84000 euros.

Le lendemain je lui envoie mon offre d’achat. Prix d’achat : 84000€.

C’est la deuxième fois qu’une offre que je fais est acceptée.

 

Lancement de la procédure

 

Dans la semaine suivante, je contacte mon notaire tout comme le fait le vendeur. Etant mon premier bien, je me dirige vers le notaire que j’avais rencontrée l’année dernière. Il officie à deux minutes à pied de chez moi, le destin est bien fait !Le vendeur m’informe via Whatsapp avoir fait de même. Ma notaire m’a posé quelques questions par mail : métier, investissement via SCI. Nous fixons la date d’un prochain rendez-vous.

6 jours plus tard, je rappelle ma banque, n’ayant aucune nouvelle. J’ai bien fait : on m’avait attribué un nouveau conseiller, le problème des banques traditionnelles…

Le vendeur me contacte pour m’informer que les diagnostics sont bons. Par contre, il manque 50cm² à l’estimation de la superficie qu’il m’avait fait auparavant.J’ai donc négocier 500 euros de baisse sur le prix de vente. Le bien me reviendra donc à 83500 € en comptant les meubles. 500 euros pour 50 cm², je deviens bon 🙂

J’aurais négocier 3% du prix sur mon premier achat. Ce n’est pas grand chose mais j’ai déjà beaucoup appris de cette procédure.

 

Premier changement de banque !

 

Pour la petite info, je suis chez l’agence directe, société « internetisée » de la Société Générale. J’ai décidé de quitter l’agence directe juste après le premier appel que je leur ai fait pour connaître ma capacité d’endettement. C’était un numéro public. J’appelle 3 fois et à chaque fois j’ai attendu 10 minutes comme un fruit puisqu’au bout de 10 minutes, cela raccroche automatiquement…J’ai appelé sur un ancien numéro en 01….que j’avais mis en mémoire le jour où mon ancienne conseillère m’avait appelé. Cela a décroché en 2 minutes… Définitivement, une banque uniquement pure player n’est d’aucune utilité lors d’un investissement locatif. On doit voir les choses entre humains.

Vu que je me suis posé là où je vis maintenant, j’avais décidé de renouer des liens avec une agence  SOC GEN du patelin dans lequel je vis. J’ai donc entrepris de rencontrer une conseillère dont l’agence est située à 5 minutes à pied de chez. L’idée de base était plutôt bonne.

 

 

 

Les leçons que je tire de cette première grande phase

 

Feeling avec vendeur

Il est très important. Vous allez passer plusieurs mois voire plus en sa compagnie. Vous allez avoir de nombreuses interactions avec lui. Il est donc important que vous soyez en phase et ayez un bon voire très bon feeling avec lui. Vous allez négocier, programmer, vérifier, calculer etc avec lui. C’est votre premier partenaire.

 

 

Banque en réel avec conseiller

Une banque en ligne pour commencer, c’est suicidaire. Il vous faut un conseiller pour vérifier tous les points. Cela vous fera gagner du temps. Là aussi, le feeling est important. Vous verrez par la suite dans le deuxième article, en quoi c’est très important également.

 

 

Ayez votre notaire

Les gens ne le savent pas mais vous pouvez tous les deux avoir votre notaire. Le vendeur aura le sien et vous aurez le vôtre. Ils se partageront les frais de notaire. L’avantage est que votre notaire est là pour pointer les choses qui ne sont pas claires dans le compromis. C’est donc dans votre intérêt direct d’en prendre un. 

 

 

La négociation du prix

Au début, nous sommes timides dans la négociation. On ose pas. Et pourtant, vous y avez tout à gagner. Il est plus facile de savoir lorsque l’on sait disait l’autre. Vous pouvez tout négocier. En fait, pour être plus précis, on pourrait dire que vous pouvez négocier avec tout. Je n’avais aucune notion de la négociation mis à part quelques articles glanés ici ou là. Le seul bouquin qui m’a appris quelque chose sur ce domaine est « Foncièrement rentable » de Sofiane CHENITI.

Mais le problème est que j’ai pu le lire après avoir négocier sur ce bien. Ironie du sort. J’en garde une très belle technique que je vous invite à lire. Ce qu’il faut retenir, c’est que chaque point de l’appartement ou de la maison doit être inclus dans la négociation. Faites le tour ! Notez tous les points qui ne vont pas. De la cuisine un peu dégueulasse, à la toiture à refaire, de la prise murale défectueuse, à l’absence de lumière dans la salle de bains, tout y passe.

Ensuite, fort de ces éléments, laissez le vendeur négocier contre lui-même. C’est à lui de vous faire une offre, même si vous êtes ici car il a mis un prix sur le bon coin… Tout se négocie. L’immobilier est un marché OTC « Over The Counter » en anglais, littéralement, « par-dessus le comptoir ». Cela signifie que chaque élément de la négociation est à prendre en compte dans votre négociation de prix. Vous pouvez négocier le prorata de la TF, l’avancement des travaux avant votre offre etc…

Pour ma part, j’aurais pu gratter quelques milliers d’euros supplémentaires si j’avais pris en compte d’autres éléments. Le vendeur ne vous dira pas tout ce qui ne va pas dans son bien. C’est à vous de le déterminer. 

 

 

Copropriétaire

Si votre achat fait partie d’une copropriété, je recommande de rencontrer vos copropriétaires, si possible plusieurs fois. Parlez leur des travaux à prévoir et autres soucis du quotidien afin de vous faire une idée sur leur mindset. Pour ma part, mon copropriétaire est quelqu’un de sympathique mais qui a un mindset diamétralement opposé au mien. Il voit toujours le négatif avant le positif. Mais maintenant je dois faire avec.

 

 

Etat des lieux

Ne vous fiez pas à ce que le vendeur vous dit même si ses arguments sentent bons la bonne intention. La façade a clairement besoin d’un coup de neuf que j’aurais pu inclure dans les travaux. La toiture est à rénover. Le jour où j’ai signé le compromis le copropriétaire n’était pas disponible. Du coup, je n’avais pas pu voir le toit. Pourtant, c’est une des premières dépenses que je vais devoir faire cette année. J’aurais pu l’inclure ET dans la négociation ET dans mon prêt.

BILAN

Avec le savoir que j’ai acquiers lors de cette vente, si je pouvais me téléporter dans le passé, j’aurais acheté ce bien mais en faisant une offre encore plus agressive. L’acheteur l’avait eu pour 78000 euros et s’en tire avec 81200 euros (83000 – les meubles). Honnêtement, en menant très bien la négociation, j’aurais dû emporter la vente pour 75000 €.